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但2007年三季度以後，北京市房地產市場出現了價跌量減的現象，期房和二手房同時出現成交量大幅下降，多個樓盤出現折價銷售的現象，但房屋均價仍保持上漲勢頭，上漲幅度逐月減小。2008年10月以後，房價環比第一次出現負增長，但2008年房價同比仍然保持了快速上漲，2008年全年房屋銷售價格比上年上漲；其中新建住宅銷售價格上漲，漲幅回落個百分點；二手住宅價格上漲62％，漲幅回落4個百分點，但商品房銷售面積萬平方米，下降；其中住宅萬平方米，下降。年末商品房（現房）空置面積萬平方米，比上年末增加萬平方米，增長；其中住宅萬平方米，增加11萬平方米，增長。

北京市住房市場發展歷程（2）

1999年，市政府啟動並實施了經濟適用房政策，在建立和完善基本住房保障制度上進行了有益的探索。2005年前，北京市已建和在建的52個經濟適用房專案平均價格大部分單價低於3000元/平方米，實際均價為3144元/平方米。但另一方面，平均戶型面積為114平方米，經濟適用房單套成交建築面積主力戶型集中在81－120㎡之間，佔經濟適用住房上報總套數的％，經濟適用房單套戶型面積明顯偏大。下表是2005年北京市已建和在建經濟適用房專案價格分佈表：

2006年5月，國務院辦公廳轉發九部委《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，要求各地新建住房中套型面積90平方米以下的，應占全部建設規模不低於70％。北京市落實國務院精神，加大了住房供應結構調整的力度。2007年8月全國住房工作會議後，市政府在總結八年來保障性住房工作經驗基礎上，調整了住房保障制度和工作機制，在解決城市中低收入家庭住房困難方面做了大量工作，取得了一定進展。

（1）為貫徹落實《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號），市委、市政府頒佈了京發〔2007〕22號檔案（關於貫徹落實《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的實施意見），貫徹落實解決低收入家庭住房困難有關精神。市政府先後制定了新的廉租房、經濟適用房和限價商品房三個管理辦法，市各相關委辦局也相應出臺了40餘個配套檔案，構建了建設、稽核、分配、監管四大實施體系，為保障性住房建設提供了相關政策和制度保障。

（2）透過制定各項規劃，加強了對保障性住房建設的規範和指導。編制完成了《北京市住房建設規劃》、《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地佈局規劃》和《廉租住房保障規劃》，明確了本市保障性住房建設目標，為住房保障工作的順利進行奠定了基礎。

（3）保障性住房供給明顯加大。透過集中建設和配套建設相結合的方式，在商品房專案中按照5％－15％的比例配建保障性住房，提高了保障性住房供應量。筆者根據網上資料庫和北京市房地產交易網最新資料進行了統計，得出北京市經濟適用房區域分佈情況和價格分佈情況如下表6…6、表6…7。

（4）建立了市、區縣、街道（鄉鎮）的三級稽核兩級公示的稽核制度，以及廉租房應保盡保、經濟適用房和限價商品房公開搖號配售的制度，實現了保障性住房稽核和分配的公正性和合理性。

（5）調整保障性住房上市交易管理政策，抑制市場投機行為。明確規定了經濟適用房和限價商品房5年內不得上市交易，確需上市交易的由政府部門組織回購；5年後上市交易的，補交較高的土地收益等價款。

以上回顧了1998—2008年北京市住宅市場的發展歷程。總體而言，北京市住宅和房地產業